Когда нужно общее собрание при перепланировке, благоустройстве или реконструкции и как его проводят?

Проживая в многоквартирном доме (далее - МКД) собственники пользуются общедомовым имуществом (лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы с инженерными коммуникациями, мусоропроводы и мусороприемники, крыши, ограждающие несущие конструкции дома.
В некоторых случаях в Москве бывает, что придомовая земля находится в общедолевой собственности жильцов.

На примерах, что требует проведения общедомового собрания:
- перепланировка нежилого помещения или квартиры затрагивает участки общедомового имущества или фасада дома (устройство отдельного входа, закладка окна, устройство окна, установка рольставней, устройство вентиляционной установки и т. д.);
- жильцы дома захотели установить шлагбаум, благоустроить придомовую территорию;
- юридические лица из нежилых помещений желают разместить вывеску или рекламу на фасаде МКД;
- перевод жилого помещения в нежилое;
- устройство нового балкона;
и т. п.

Если же у Вас есть интерес к урегулированию хоть одного из примеров выше, то далее приведем пример организации общего собрания собственников.
При подготовке к проведению общего собрания собственников (далее - ОСС) помещений Вам необходимо:

1. Определиться с повесткой дня, способом проведения ОСС: очный, заочный, очно-заочный.
2. Получить в Управляющей компании реестр собственников помещения в МКД (прилагаем образец).
3. Разработать формы бланков (прилагаем варианты форм):
- бланк акта на размещение сообщения;
- бланк бюллетеня/решения собственника помещения;
- бланк ведомости получения уведомления;
- бланк листа регистрации присутствующих;
- бланк протокола очно-заочного собрания;
- бланк реестра собственников;
- бланк сообщения о проведении собрания;
- бланк списка приглашённых лиц.
3.1 Сообщение о проведении собрания должно:
А) содержать полностью ФИО инициатора, которым может быть любой житель дома (для юридического лица, владеющего помещениями в доме указывать ОГРН), а также УК, ТСЖ, ТС, ЖСК, орган местного самоуправления, по г. Москве - ГКУ Дирекция ЖКХиБ административных округов Москвы;
Б) содержать способ проведения ОСС;
В) содержать информационные материалы;
Г) определять время (начало и окончание) и место проведения общего собрания, для заочного - способ, место и время для ознакомления с материалами ОСС, дата, место и сроки окончания приема бюллетеней;
Д) определять способ уведомления собственников МКД. Можно на базе предыдущего решения ОСС по дому. Если же ранее такой вопрос не решен, то необходимо направить заказные письма всем собственникам помещений либо же уведомить под роспись. Квитанции или уведомления с подписью необходимо в последующем приложить к Протоколу в качестве приложения.
3.2. При разработке проектов бюллетеней/решений также отразить полное наименование инициатора, форму проведения ОСС, отразить все вопросы повестки дня.
Ключевые требования к составлению форм документов и механизм их заполнения отражен в Приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр.
При проведении собрания в проекте «Электронный дом», составлять сообщение для оповещения собственников и получать реестр собственников не нужно - данные бланки автоматически сформируются после подачи заявки, реестр собственников по МКД уже находится в базе данных проекта. Но если часть собственников не зарегистрирована в проекте «Электронный дом», то инициатор должен их уведомить тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, то как мы ранее уже отмечали, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).

К очной части ОСС необходимо подготовиться - распечатать все материалы, бюллетени, иметь список присутствующих на ОСС, где при предъявлении паспорта и копии документа, подтверждающего собственность, либо нотариальной доверенности от собственника на представителя (с неё нужно сделать скан и приложить в последующем к протоколу) вести регистрацию присутствующих собственников.
После подготовительных процедур идет обсуждение вынесенных на повестку дня вопросов, ознакомление собственников МКД с материалами по вопросам повестки дня.

По результатам голосования инициатору сдаются заполненные бюллетени. Следует сразу обратить внимание, что бюллетени, где не отражены данные о праве собственности жильца, галочки поставлены сразу в нескольких позициях («за», «против», «воздержался») по одному вопросу, отсутствует подпись собственника - признаются недействительными и в подсчете голосов не учитываются. Поэтому инициатору стоит быть бдительным при приеме бюллетеней/решений.
При применении проекта «Электронный дом» бумажные бюллетени после проведения голосования должны быть отсканированы и загружены в систему.
Самой удобной с учетом современной загруженности жителей мегаполиса формой проведения ОСС является очно-заочная форма, и если про очную форму ранее мы описали, то плюс дополнения заочной формы - в продолжительности голосования до 60 дней.

Очно-заочная форма позволяет собственникам сделать выбор: лично присутствовать на очной части либо же проголосовать заочно, заполнив бюллетень и сдав его инициатору в сроки, установленные сообщением о проведении ОСС.
В полученных решениях/бюллетенях по каждому вопросу повестки дня требуется поставить галочку в одном из вариантов по каждому вопросу «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа.

При вопросах перепланировки с затрагиванием общедомового имущества (в т. ч. фасада, земельного участка под МКД) для принятия положительного решения требуется не менее двух третьих голосов всех собственников в многоквартирном доме. С полным перечнем решений, по которым требуются разные проценты голосов собственников МКД можно ознакомиться в ст. 44-46 Жилищного кодекса РФ. В отличие от ранее приведённых примеров перевод квартиры в нежилое помещение требует 50% + 1 голос.

При передаче в собственность или продаже части общедомового имущества (тамбур, чердак и т. п.) требуется 100% согласия всех собственников МКД.

Все приложения к протоколу должны быть пронумерованы и прошиты. Протокол вместе с приложениями должен быть направлен в Управляющую компанию в течение 10 дней с момента его формирования. В этот же срок Протокол должен быть размещен для ознакомления собственниками МКД в местах, которые были определены оповещением о проведении.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

ООО «Сити-Планнинг» имеет большой опыт в подготовке материалов и в проведении ОСС МКД по городу Москве.
В случае дополнительных вопросов или желания передать заботы по проведению общего собрания собственников МКД на нас, Вы можете обратиться в нашу компанию.
Имеется опыт урегулирования конфликтных ситуаций с соседями.